A pesar de que con frecuencia los dueños aseguran que los papeles de sus inmuebles están completos y actualizados, la gran mayoría de los inmuebles que se ofrecen en el mercado, tienen algún tipo de problema o falencia en su documentación.
Así es, aunque parezca increíble, esto es algo que se repite en más del 80% de las casas, departamentos, oficina, locales comerciales y terrenos que llegan a manos de los corredores de bienes raíces.
Si bien existe una amplia lista de errores y fallas identificadas en los documentos de los inmuebles, y aunque los propietarios hayan hecho su gran esfuerzo para contar con toda la documentación de propiedad, las fallas más comunes son las siguientes:
- Datos (nombres y superficies) equivocados en los folios de DDRR o en los Formularios de Catastro Municipal.
- Incongruencia entre los datos registrados en el Catastro Municipal y los registrados en DDRR
- Certificados de Registro Catastral vencidos
- Diferencias entre los metros cuadrados aprobados, los construidos y los registrados para el pago de impuestos
Lo que sucedió, es que hace algunos años atrás, Derechos Reales y las Alcaldías tenían cada uno, su propio sistema de registro y no cruzaban los datos tal como ahora lo hacen. Hoy por hoy, gracias al desarrollo de la tecnología y computación, el cruce de datos es mucho más fácil y rápido, lo cual está ocasionando que todas las diferencias entre los registros de una y otra entidad, salgan ahora a flote.
Un caso típico es el siguiente: 1) Una persona compra un lote de terreno. 2) Elabora su plano y su proyecto para construcción, y lo hace aprobar con todas las de la ley. 3) Obtiene el préstamo o con sus propios recursos, lleva a cabo la construcción sin problemas hasta su conclusión. 4) Finalmente obtiene su catastro municipal debidamente aprobado y legal, actualizando sus impuestos en función a su terreno y cantidad de metros construidos.
Obviamente piensa que tiene todo (documentos de transferencia, folio, planos aprobados, catastro, impuestos al día), pero, lo que no ha hecho, es actualizar su folio real en DDRR, cambiando su uso de “lote” a “casa”. Este simple detalle, puede convertirse en una observación al momento de realizar una operación de venta, más aún si es con financiamiento bancario, por cuanto el cruce de datos, es ahora una realidad cotidiana.
Cosas como las mencionadas, son detalles que por más que el propietario haga su mejor intención, están presentes y no dejan que en un momento dado, se pueda comercializar, hipotecar o usar el inmueble, con agilidad y seguridad de que todo está bien.
Hay un dicho popular que en este caso se aplica muy bien: “el diablo vive en los detalles” y cuando uno requiere realizar una operación rápida o urgente, es cuando se da cuenta de lo que significa este dicho.
Es fundamental que las agencias y agentes inmobiliarios que se dedican al corretaje, hagan “siempre” una revisión previa de los documentos de los inmuebles que trabajarán, para evitar problemas que acaban perjudicando todo el esfuerzo de trabajo físico y mental, y también, esfuerzo financiero, cuando al momento de cerrar un trato luego de toda la gestión de visitas y manejo de leads, aparece algún detalle que evita que la operación se cierre como todos los del sector inmobiliario, esperan
Gracias
Lic. Luis Piñero R.
PORTAL INMOBILIARIO CASADEPTO
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